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近日，一份基于30个被重点监测的主要城市3万㎡及以上的2000家购物中心的大数据分析结论《中国购物中心客流指数榜单》发布，贵阳部分购物中心上榜，其中，在客流规模上，Garland花果园购物中心（南明区）、世纪金源购物中心（观山湖区）分别以贵州第一、第二名，跻身全国前50强。

△花果园购物中心旁，人气旺盛

众所周知，贵阳是一座消费旺盛的城市，这座中心城区人口约300多万人的二线省会城市，由于受到山形地势等制约，人口密度和建筑密度都高度集中，特别是以一环路（宝山路、北京路、枣山路、浣纱路、解放路、市南路等路段构成的环形道路，全长13公里，环绕贵阳老城核心区，面积约9平方公里）以内的老城区最为典型。

然而，中长期来看，老城区可能并非商业项目布局的最佳选择：

01、人口与用地的基本面

在不少贵阳人眼中，“一环内”才是真正的老贵阳、老城区，即被黔灵山脉、南岳山脉等合围起来的一个小型“盆地”。

一般而言，在盆地中发展的城市，一旦打开了闸门，爆发力是十分可观的，近十多年来的“近郊”小河板块的成熟，以及金阳新区（今观山湖）的繁华热络，就是明证。

△贵阳中心城区空间结构，受山形地势影响颇深

然而，随着贵阳人口的逐年增长和城市的扩容，在《贵阳市“十三五”人口发展专项规划》中，仍然出现了“人口分布不合理”、“中心城区人口密度过大”“城市病突出”等表述，并提出了“优化人口空间布局”、“建新城、疏老城”、“推进中心城区向贵安新区与清镇等周边城镇拓展”的方案。

另，根据《贵阳市城市总体规划（2011—2020年）》，到2020年，贵阳市中心城区常住人口要控制在400万人以内，城市建设用地控制在380平方公里以内。

△贵阳老城区，路窄楼密

这些都指向了一个核心问题，也就是贵阳人口和用地的基本面：贵阳老城，人多地小。而解决这种人地矛盾的关键，根本还是在于“建新城、疏老城”，老城的人口容量，是逐渐递减的趋势，一则有利于开拓新城价值外溢，二则有利于改善老城“城市病”。

在人气逐渐被“疏解”的老城区，商业的重心也会随之转移，商业离不开人气，当人气递减，则商业的选址，也应顺势而变。

02、商区传统

如果说人口和用地是宏观基本面，那么商区传统，就是商业地产选址布局的微观层面。

在贵阳市辖区内，商业渊源和成就值得一提的城区，无非就是两城区（南明、云岩）和观山湖区，再加上最近几年因“贵安新区”概念而趁势热络起来的清镇、花溪。

其中，南明区作为贵阳传统商业重镇之首，2018年社会消费品零售总额373.80亿元，同比增长8.2%，2018年，南明全区公安口径总人口64.40万人。

而同作为老城区之一的云岩，虽然拥有政治、文化等资源优势，但是在商业方面，却明显逊色于南明：2018年，云岩区社会消费品零售总额累计完成367.3亿元，增速8.0%，而2017年，云岩全区常住半年及以上年末总人口达到99.59万人，在人均社消额度上，云岩和南明相差不小。

△贵阳老城“一环”所在区位及面积大小示意（黄圈内）

南明这个老牌商业区，不仅拥有南明河、甲秀楼等代表元素，还打造了如今鼎盛一时的“超级神盘”花果园，200多栋四五十层的高楼聚集在新老城区的交汇枢纽，成为贵阳主城区内高楼最为集中的区域，2018年，整个南明区的社会消费品零售额，占到贵阳全市社会消费品零售总额的28.8%，将近三分之一！乃至于坊间有言：“贵阳繁华看南明，南明尽在花果园”。

除了南明，排名第二的，当属观山湖，观山湖的商业重在质而不在量，2018年，观山湖区常住人口约30多万人，而社会消费品零售总额就完成了140.29亿元，增长8.8%，观山湖以不到云岩三分之一的人口，完成了云岩近四成的社消总额，可见其后发潜力之大。

△观山湖区万达广场

云岩虽然人口众多，但消费能力和欲望和南明、观山湖对比，还是有不小的差距。

清镇和花溪，作为近年来新兴热络的城区板块，商区较为集中于一隅，比如清镇的云岭中路、花溪的万宜广场附近，目前这两个区（市）的老商圈，也在逐渐发生着变迁。

从商区的角度，贵阳的商区优先位序应为：南明＞观山湖＞云岩＞清镇、花溪

03、客流规模、来源和消费力

俗话说，“围而成城，聚而成市”，但并不是所有的客流都能“围成城，聚成市”的，也要考察人口的消费力和购买力。

△观山湖新城区，高楼林立，规范有序，高薪上班族众多

现代商业体的客流来源，大致可分为两种，一种是购物中心商业体辐射区域内的小区居民，另一种即慕名而来的外来游客。

第一种客流来源，即购物中心所在区域内的小区居民，如果周边辐射的住户规模和数量足够大，消费能力中等偏上，则这种购物中心，一般就能维持不错的运营业绩，对于购物中心品牌效应并没有太高要求，购物消费主要以刚需、改善为主，比如贵阳比较典型的花果园商圈内的购物中心、世纪金源购物中心等。

第二种客流来源，一般是慕名而来的外地游客，一方面受到旅游淡旺季的因素制约，另一方面，对游客的规模数量以及消费能力有比较高的要求，才能维持正常的运营不至于冷清，同时，购物中心还需要具备一定的品牌效应和交通上的可及性，才足以在没有稳定居民住户包围的格局下降低获客成本，比如万达广场（观山湖区）、其他城市的万象城等。

△凌晨时分的花果园购物中心，人车川流不息

贵阳本土客群的消费力，或者说购买力，可能和预期还有一定的差距，土著居民的消费和购买力，用贵阳的2“大盘”的发展和现状，就最能说明问题，即花果园和未来方舟。

花果园作为贵阳体量最大的楼盘，十多年前的营销策略，就定位于贵州全省的购买力，吸收了包括但不限于贵阳、六盘水、遵义、毕节、黔南等各大市州相对富裕的家庭来贵阳安家置业，甚至拓展到了重庆、湖南等地，花果园的目标客群之所以没有局限于贵阳本土，正是因为项目本身体量庞大，而贵阳的购买力可以说十分有限，仅靠贵阳的购买力，明显不足以支撑起四五十万人的大型社区。

而未来方舟（建面720万方），体量不及花果园（建面1830万方）的一半，且处在东北城郊，由于当时价格便宜，对于贵阳本土购买力有一定的吸引力，但发展至今，商业运营仍然不容乐观，连麦当劳都没有一家在该区域附近布局。

△花果园的入住率高，日均人流量达百万之巨

再加上，近几年观山湖区的强势崛起，无论是万达，还是华润万象汇，都选址观山湖核心万奥（万达、万象汇——奥体）商圈，万科的高端“翡翠系”两个项目都落子观山湖，也稀释了不少购买力，所以，由此可见，贵阳客群的消费力和购买力，一方面在各个城区的分布有所不同，另一方面，在买房方面，也透支了不少家庭的购买力和消费力，已经不能和几年前房价几千元的年代同日而语。

△老城区昔日的繁华和人气不再，商业中心逐渐转移

而老城区内的老旧小区，不少家庭条件相对富裕的已经在观山湖、花果园、未来方舟等新建的小区购房置产，老城区不少城中村房屋是出租给外来流动人员居住，所以，一些老小区基本谈不上消费力和购买力，真正的有消费力和购买力的客群，已经有不小的比例陆续转移到了城市新区或新建的小区。

△老城区城中村常见“商业形态”：夜市大排档和路边摊

概而言之，无论是宏观层面“疏老城”的人地矛盾解决方案，还是微观角度的商区传统，乃至于具体到客源规模和消费力分析，老城区都并非商业项目选址的最佳布局。

如果说一定要选在老城区，那么南明的花果园（与花果园商区虽存在一定竞争，但更有可能形成聚合的“大商圈效应”实现多赢）、云岩的三马板块（尚待进一步开发，且地段优势明显，能吸引高质量客群聚集）也还算是不错的选择。