摘要：如果要开设一个“广州最矛盾行政区奖”，白云夺冠是没有悬念的。一方面，作为全广州常住人口最多的区，在“长期看人口”的定律下，白云应该不缺购买力。另一方面，在广州历轮行情中，白云的整体涨幅却属于拖后腿的梯队，始终昂不起头。...
如果要开设一个“广州最矛盾行政区奖”，白云夺冠是没有悬念的。
一方面，作为全广州常住人口最多的区，在“长期看人口”的定律下，白云应该不缺购买力。
另一方面，在广州历轮行情中，白云的整体涨幅却属于拖后腿的梯队，始终昂不起头。
但就算每张成绩单都不好看，一旦白云有新规划出台，还是能牵动部分买家的心。
既然如此，这次我们就好好分析下，白云到底值不值得入手。
白云区金沙洲
白云的人口从数字上看确实牛逼，但能转化为有效购买力的数量，其实不高。
因为到目前为止，白云的主要产业还是以批发业，叠加由批发带动的物流业为主导。
这批产业，虽然能给白云提供不少小老板和生意人。
但由于批发业和物流业提供的高薪岗位不多，所以占人口大头的外来务工人员，其购买力并不强。
这就导致白云整体的房价支撑力度，放在全广州是偏弱的。
▲贝壳上广州几个区房价均值
而有购买力的那批人，在有区内置业需求的情况下，大多会选择白云内部配套成熟、环境过关的板块。
能力最强的那批，会选择最核心的白云新城，弱一点的，就去相对成熟的设计之都黄边，或者嘉禾望岗。
这也是上述三个板块，每轮行情还能勉强跟一跟的原因。
白云新城
但剩余的大部分购买力，由于净值不高，他们购房主要以边缘区域的老破小为主。
增量缺失、产品落后、加上流通性低，共同导致了白云大部分房子，涨幅常年落后于广州东部和南部板块。
所以白云虽然看起来人口很强，但有效购买力经不起推敲，这最强武器，终究是银枪蜡烛头罢了。
而且白云还有一大劣势，就是学位。
民强公弱，缺乏优质中学，再加上民办摇号的冲击，让有学位需求的家长被迫迁移。
有置换能力的，多半会选择置换老三区或者天河黄埔的房子。
留下来的，依旧是承接能力弱的购买力。
广州老牌学府，培正中学
虽然这几年白云也有在新盘上布局贴牌名校，诸如白云省实、铁一、广大附等等。
但新校的教育资源沉淀和成绩考核，还需要几年时间去积累和沉淀，并且对于地大人口多的白云来说，这些名校依旧是杯水车薪。
白云省实
以上这些缺点，都是白云存在已久的问题，但即便如此，依然有人对白云心心念念，为的是什么？
是概念！
在白云新十四五规划中，一堆概念板块，仿佛在昭示着白云力求蜕变的决心。
在以白云新城为核心板块的前提下，引入了西部科技走廊、临空经济示范区、科技创新枢纽等概念板块。
白云新十四五规划图
但这些概念，除了能忽悠小白，对有一定楼市经验的明眼人来说，这大部分概念都只是口头支票罢了。
除了白云新城作为内部核心，加上“云山珠水”的地缘优势，有一定的价格支撑，其余的像西部科技走廊、空港经济区，发展兑现至少10年起步。
至于整体的城市更新，老实说目标是有的，但推进速度相比东进，还是慢了不少。
所以白云房价常年跑输大市，内部制约是客观存在的。
如果不是对白云有特殊情结，顺应广州的发展大趋势，向东向南，会是更好的选择。
